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                                                                                     주택 및 도시재생정책

                                                                                                                                                    구 자 문

경제가 어렵다고 한다. 이는 기업경기가 좋지 않고, 중소상인들 장사가 잘 안되고, 가정재정 꾸려가기 힘들고 등 어려움이 겹쳐있는 상황에서 나오는 말이라고 본다. 정부며 관련 전문가들이 국가경제발전과 안정을 위해 논의하는 많은 사안들이 존재하지만 그중 주택과 도시재생 관련 정책들도 주요부분을 차지하고 있다. 이는 주택시장의 안정이나 도심공동화에 대한 치유가 우리 경제의 활성화와 사회 안정에 중요하다고 믿기 때문이다.

 

실제로 주택은 우리 일상생활의 필수요건으로서 우리를 비바람으로부터 보호해주고, 프라이버시를 보장해주고, 쉴 공간을 마련해주며, 좋은 투자처이자 자산이며, 그리고 사회적 심볼이다. 주택건설은 경제파급효과가 크며 많은 이들을 고용하며, 또한 주택경기와 주택가격의 변화는 정치적으로 매우 민감한 사안이기도 하다.

 

그러나 우리 한국의 성장기에는 가능한 자원 대부분을 경제산업개발, 특히 제조업과 인프라 개발에 투자했고 주택문제는 중요도면에서 우선순위를 차지하지 못했음이 사실이다. 주택공급 문제는 대부분 민간기업들의 투자로 이루어지고 이들을 돕기 위해 다른 나라 예가 없는 ‘선분양제’를 채택하게 되었다. 홍콩이나 싱가포르의 공공주택 공급의 성공요인으로 꼽는 ‘주택공사’의 역할도 한국의 경우에는 중간계층의 주거를 약간 저렴하게 공급하면서 민간기업과 큰 다름없는 속성을 보여 왔다고 생각된다.

 

그동안 한국경제는 크게 발전했고, 중대형아파트 위주의 건설이 대량으로 이루어져 주택수요를 크게 충당했다고 보아지나 저소득층의 경우에는 그 혜택이 크게 주어졌다고 하기 힘들다. 중대형아파트 위주의 건설이 다른 계층에도 ‘필터링효과’를 보이며 주거향상을 이루어 왔을 것이지만 이를 명확하게 잴 수도 없고, 최저소득층에까지 영향을 미쳤다고 장담하기도 힘들다. 정부도 저소득층의 주거향상을 부르짖었다고 보지만, 막상 정부주도로 저소득층을 위한 공공주택을 건설한 적은 크게 없다. 다만 지난 20여년에 걸쳐 민간기업과 주택공사가 임대아파트를 일정량 지어 왔지만 전반적인 소요에 비해 공급량도 적었고, 정말 가난한 가구들이 혜택을 입을 수 있었는지는 좀 더 따져 봐야 한다.

 

그동안의 주택정책의 공헌점은 이미 언급한 대로 전반적인 주거의 질 향상을 이룩했고, 주택시장 활성화를 통해 국가경제를 발전시켜 온 것이다. 민간의 주택투자를 통해 파급효과가 크게 발생하고 많은 저소득층 노동력을 고용할 수 있었다. 주택가격이 가파르게 상승했고, 투기가 작동하여 수요를 창조했다하더라도 주택경기 활성화에 기여했음은 사실이다. 문제는 주택가격이 높고 상승폭이 커서 저소득층의 주거향상에 문제가 컸다는 것이다. 특히 서울의 경우 가장 낮은 수준의 임대료도 저소득층이 감당하기 어려운 수준이었다.

 

우리 정부는 공공주택을 짓지도 않았고, 임대료 상승억제책을 제대로 가동시키지도 못했다. 따라서 젊은이들을 포함한 저소득층의 주거상황이 매우 좋지 않다. 현 정부 정책의 주안점은 저소득층 주거의 질을 어떻게 올릴 것이며, 주택시장의 안정성을 어떻게 꾀할 것인가 등으로 요약할 수 있을 것 같다. 정부는 주택 두 채 이상 소유자의 세금을 올리고 대출을 제한하는 등 다양한 투기 내지 투자억제책을 쓰고 있고 이를 통해 주택가격의 하락 및 안정을 꾀하고 있다고 보는데, 문제는 그 결과를 아무도 장담하기 힘들다는 것일 것이다. 주택시장이 침체되고 장기적으로 주택가격 상승이 부추겨 질수도 있기 때문이다.

 

요즈음 도시재생사업 역시 큰 화두인데, 어떠한 결과를 가져옴이 성공이고 실패냐 판별이 힘들다. 여기서도 저소득층 내지 원주민 정착에 대한 문제가 대두된다. 한국정부에서는 도시재생의 종류를 다양하게 나누어 놓았기에 정책수립 및 시행을 위한 준비는 잘 준비되어 있다고 할 수 있다. 하지만 도시재생의 어려움은 그 정책의 수행을 통해서 다양한 목적들이 달성되어야 한다는 것이고, 그 실행결과가 보는 시각에 따라 그리 만족스럽지 못할 수도 있음이다.

 

분명 도시재생을 통해서 지역경제가 향상되어야 할 뿐만 아니라 저소득층들도 함께 그 향상에 함께 참여되도록 해야 함이 과제이다. 그러나 이러한 면에서 일견 성공적이라 하더라도 추후 부동산가격의 반등으로 저소득층의 지속적인 거주가 불가능할 수 있다. 물론 일부는 소득향상으로 문제가 되지 않을 수도 있지만, 이러한 과정이 다 허물고 새로 짓는 급격한 도시개발과 다르게 소규모 개발로 점진적인 변화가 이루어진다면 문제가 적어 질 것이라는 것이다.

 

이때 누가 이러한 계획을 세우고 또 투자 할 것이냐도 중요하다. 정부가 재생지역을 지정하고 투자를 하기는 하지만 이는 초기 투자에 불과 할 것이고, 지속적인 민간의 투자가 있어야 할 것이며, 주민들의 끊임없는 노력이 첨가되어야 할 것이다. 로스앤젤레스의 ‘그로브몰’, ‘아메리카나’ 같은 도시재생사업을 성공시킨 ‘카루소그룹’처럼 혁신적인 아이디어와 투자가 필요한 경우가 많다고 본다. 이러한 상황에서 저소득층이 크게 배려되기 위해서는 민간의 노력만이 아니라 정부의 적극적인 투자가 첨가되어야 가능할 것이라는 것이다.

 

2017년 9월 24일

 

 

 


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